Основные положения Земельного кодекса РФ, касающиеся предоставления земельных участков

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены существенные изменения в земельное законодательство, касающиеся порядка предоставления земельных участков. Большинство изменений вступили в силу с 1 марта 2015 года.
Признаны утратившими силу ст.ст.28-34, 36, 38-39 Земельного кодекса РФ, регламентирующие порядок предоставления земельных участков.
1. Земельный кодекс РФ дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (ст.39.1-39.20).
В качестве основного правила предусмотрено, что продажа земельных участков и заключение договоров аренды земельных участков осуществляются на торгах, проводимых в форме аукциона.
Установлен единый подход к предоставлению земельных участков для содержания зданий, сооружений; для строительства; для целей, не связанных со строительством.
2. Статьей 39.3 установлены случаи продажи земельных участков без проведения торгов, в том числе:
1) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения;
2) земельных участков, находящихся в бессрочном пользовании юридических лиц, указанным лицам;
3) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства после публикации сообщения при отсутствии других заявлений и т.д.
3. Статьей 39.5 установлены случаи предоставления земельного участка в собственность бесплатно, в том числе:
1) земельного участка религиозной организации, имеющей в собственности здания, сооружения религиозного и благотворительного назначения,
2) земельного участка гражданам, имеющим трех и более детей и т.д.
4. Статьей 39.6 установлены случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов, в частности:
1) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;
2) земельного участка юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения;
3) земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов данной некоммерческой организации, данной некоммерческой организации;
4) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения;
5) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства;
6) земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям;
7) земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;
8) земельного участка для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
9) земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;
10) земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства после публикации сообщения при отсутствии других заявлений;
11) земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
12) земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю;
13) земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, лицу, с которым заключено концессионное соглашение;
14) земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования и т.д.
Статьей установлены также случаи, в которых граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды земельных участков. К ним относятся преимущественно также вышеперечисленные случаи с соблюдением ряда условий.
5. Пунктом 15 ст.39.8 установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов.
6. Статьей 39.8 установлены сроки предоставления земельных участков в аренду в зависимости от цели использования, в частности:
1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений;
2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
4) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта;
5) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.
6) в случае предоставления земельного участка в аренду на аукционе для строительства на срок, в два раза превышающий нормативный срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, проектирования, строительства, установленный уполномоченным федеральным органом.
7. Статьей 39.10 установлены случаи предоставления земельных участков в бессрочное пользование.
8. Статьей 39.10 установлены случаи предоставления земельных участков в безвозмездное пользование.
9. Установлен единый порядок предоставления земельных участков для строительства; для содержания зданий; для целей, не связанных со строительством без проведения торгов (ст.39.14).
Если земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет, то первоначально принимается решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, и утверждается схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (ст.39.15). Статья регламентирует содержание заявления, прилагаемый перечень документов, сроки (30 дней) и порядок рассмотрения заявлений, основания для отказа в предварительном согласовании места размещения объекта, содержание решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Срок действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка составляет два года. Заинтересованное лицо обеспечивает выполнение кадастровых работ.
10. Установлен общий порядок подготовки схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, порядок принятия и содержание решения об утверждении схемы, основания для отказа в утверждении схемы. Срок действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории составляет два года (ст.11.10 ).
11. Статья 39.16 содержит перечень оснований (25 пунктов) для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе:
1) с заявлением обратилось лицо, которое не имеет права на предоставление земельного участка без проведения торгов;
2) земельный участок не свободен от законно возникших прав третьих лиц;
3) разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования, указанным в заявлении и т.д.;
12. Статья 39.17 устанавливает порядок предоставления земельных участков без проведения торгов, в том числе содержание заявления и перечень прилагаемых документов, порядок и сроки совершения действий и принятия решений по заявлению.
В частности установлено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
При этом следует обратить внимание, что норма не предусматривает принятие решения (постановления) о предоставлении земельного участка в собственность за плату, аренду, безвозмездное пользование. Подготовка соответствующего договора должна быть осуществлена в месячный срок с момента подачи заявления.
12. Статьи 39.11, 39.12 регламентируют единый порядок подготовки, организации и проведения аукциона для строительства любых объектов.
В случае, если в соответствии с основным видом использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, садоводства, дачного строительства, личного подсобного хозяйства.
Установлены случаи, когда земельный участок не может быть предметом аукциона (19 случаев).
Участниками аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории могут являться только юридические лица.
Участником аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, садоводства, личного подсобного хозяйства могут быть только граждане.
Начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка по выбору уполномоченного органа является рыночная стоимость или кадастровая стоимость земельного участка.
Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки, или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка.
Если аукцион признан не состоявшимся, договор может быть заключен с единственным участником аукциона. Если договор не заключен, то цена предмета повторного аукциона может быть определена ниже ранее установленной, но не более, чем на тридцать процентов.
Установлено содержание извещения о проведении аукциона, перечень документов, представляемых на участие в аукционе, основания для отказа в допуске к аукциону, порядок проведение аукциона и оформление его результатов, порядок и сроки заключения договора и т.д.
Предусмотрено обязательное ведение единого (на федеральном уровне) реестра недобросовестных участников аукциона, в который включаются сведения о победителях аукциона, уклонившихся от заключения договора. Наличие сведений о заявителе, об учредителе, о членах коллегиальных исполнительных органов заявителя, лицах, исполняющих функции единоличного исполнительного органа заявителя, в реестре является основанием для отказа в допуске к аукциону.
13. Статьей 39.20 установлены особенности предоставления земельных участков собственникам зданий, сооружений, в частности предусмотрена возможность понуждения в судебном порядке собственников помещений в здании к заключению договора аренды земельного участка с множественностью лиц.
14. Глава V.2 устанавливает случаи и условия обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности.
Допускается обмен:
1) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности и изымаемый для государственных или муниципальных нужд;
2) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, который находится в частной собственности и предназначен в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объекта социальной инфраструктуры (если размещение объекта социальной инфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования), объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты.
15. Глава V.3 устанавливает основания и порядок заключения соглашения о сервитуте, содержание соглашения о сервитуте.
Соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключают лица, которым этот земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год.
16. Глава V.4 устанавливает случаи и основания перераспределения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности между собой. Допускается в следующих случаях:
1) все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, не предоставлены гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута;
2) земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и между которым и землями осуществляется перераспределение, не предоставлен гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременен правами третьих лиц, за исключением сервитута;
3) все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу.
Также установлены случаи, основания и порядок перераспределения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, с земельными участками, находящимися в частной собственности. Перераспределение допускается в случаях:
1) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории;
2) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
3) перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
4) земельные участки образуются для размещения дорог, объектов систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения государственного или муниципального значения.
Установлены основания для отказа в перераспределении земельных участков.
17. Глава V.5 устанавливает случаи основания и порядок безвозмездной передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъекта РФ.
18. Глава V.6 устанавливает случаи и основания для использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута. Допускается в следующих случаях:
1) проведение инженерных изысканий;
2) капитальный или текущий ремонт линейного объекта;
3) строительство временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения;
4) осуществление геологического изучения недр;
5) размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в указанных целях осуществляется на основании разрешений уполномоченного органа. Порядок выдачи разрешения устанавливается Правительством РФ, порядок и условия размещения объектов устанавливаются субъектом РФ.
19. Гражданский кодекс РФ дополнен ст.239.1, предусматривающей возможность изъятия у собственника путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, в случае прекращения срока действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатом аукциона, либо предоставленного без проведения торгов для завершения строительства объекта, при условии, что строительство не завершено.
20. Изменения, связанные с изменениями в Земельный кодекс РФ, внесены также в Градостроительный кодекс РФ и ряд Федеральных законов.
21. Во исполнение Земельного кодекса РФ принят ряд Постановлений Правительства РФ, Приказов Минэкономразвития РФ, Закон Владимирской области от 25.02.2015 № 10-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области» и др.

Опубликовано: 01.11.2011 15:26:04
Изменено: 22.03.2018 09:32:32